§ 1 Grundstück

Punkt 1.1
Hier wird das genaue Gebäude und Grundstück definiert, auf dem die Photovoltaikanlage errichtet werden soll. Es wird auf ein Foto (Anlage 1) und eine Katasterkarte (Anlage 2) verwiesen, um Verwechslungen auszuschließen.

Punkt 1.2
Der Eigentümer bestätigt hier, dass ihm die für die PV-Anlage benötigten Flächen tatsächlich gehören und er frei darüber verfügen kann.

Punkt 1.3
Der Eigentümer versichert, dass keine Rechte Dritter (z. B. andere Pächter oder Dienstbarkeiten) existieren, die den Bau oder Betrieb der Solaranlage verhindern oder behindern könnten.

§ 2 Nutzungsrecht

Punkt 2.1
Dieser Punkt regelt den genauen Umfang der genutzten Fläche. Der Eigentümer gestattet uns die Nutzung der Dachflächen gemäß dem beigefügten Belegungsplan (Anlage 4).

Punkt 2.2
Wir dürfen alle notwendigen Kabel und Leitungen auf dem Grundstück verlegen, um die Anlage an das Stromnetz anzuschließen. Der Eigentümer stellt uns dafür Pläne vorhandener Leitungen zur Verfügung (ohne Haftung für deren Richtigkeit).

Punkt 2.3
Wir dürfen notwendige Technik (wie Wechselrichter oder Zählerschränke) im oder am Gebäude installieren. Vorhandene Hausanschlüsse (Strom/Telefon) dürfen wir gegen Kostenerstattung mitnutzen. Falls diese Dritten gehören (z. B. dem Netzbetreiber), kümmern wir uns um die Erlaubnis.

Punkt 2.4
Sollte sich herausstellen, dass Rechte Dritter berührt sind, muss der Eigentümer uns informieren und helfen, die nötige Zustimmung einzuholen (z. B. von einer Bank oder einem Mieter).

Punkt 2.5
Erweiterungen der Anlage über den ursprünglichen Plan hinaus müssen mit dem Eigentümer abgestimmt werden. Er darf die Zustimmung aber nur aus wichtigem Grund (z. B. Statik) verweigern.

§ 3 Inkrafttreten, Nutzungsdauer, Kündigung

Punkt 3.1
Der Vertrag gilt ab dem Tag der Unterschrift.

Punkt 3.2
Der Vertrag läuft fest bis zum 31. Dezember des 20. Jahres (bzw. gemäß Platzhalter im Vertrag) nach der Inbetriebnahme. Danach gibt es Optionen zur Verlängerung.

Punkt 3.3
Sollte die Verlängerungsoption genutzt werden, erhält der Eigentümer eine prozentuale Beteiligung an den Einnahmen als Pacht.

Punkt 3.4
Nach Ablauf der regulären Laufzeit und der Verlängerungsoptionen kann der Vertrag mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden.

Punkt 3.5
Es werden “wichtige Gründe” definiert, die eine sofortige Kündigung erlauben (z. B. wenn die Anlage nach zwei Jahren noch nicht gebaut ist, Genehmigungen fehlen oder der Betrieb wirtschaftlich nicht mehr möglich ist).

Punkt 3.6
Kündigungen müssen immer schriftlich erfolgen. Wenn der Vertrag wegen eines Fehlers unsererseits gekündigt werden soll, muss zuerst unserer finanzierenden Bank die Chance gegeben werden, das Problem zu beheben (Selbsteintrittsrecht).

§ 4 Nutzungsentgelt

Punkt 4.1
Hier wird die Einmalzahlung geregelt. Ein Teil wird vor Baubeginn fällig, der Rest nach Inbetriebnahme bzw. Netzanschluss.

Punkt 4.2
Dieser Punkt legt fest, auf welches Bankkonto die Pachtzahlung überwiesen wird.

Punkt 4.3
Alle Zahlungen verstehen sich zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer. Mit der Zahlung sind alle Ansprüche des Eigentümers abgegolten.

§ 5 Pflichten des Grundeigentümers

Punkt 5.1
Der Eigentümer bevollmächtigt uns, alle nötigen Anträge (z. B. Bauantrag, Netzanmeldung) in seinem Namen zu stellen. Er muss dabei keine Kosten tragen.

Punkt 5.2
Der Eigentümer sichert zu, dass die Anlage für einen Zeitraum von mindestens 20 Jahren (plus Inbetriebnahmejahr) ungestört betrieben werden kann.

Punkt 5.3
Der Eigentümer hält das Gebäude instand. Er darf keine neuen Bäume pflanzen, die Schatten werfen, und muss bestehende, störende Bepflanzung zurückschneiden. Bauliche Änderungen, die die PV-Anlage beeinträchtigen, müssen mit uns abgesprochen werden.

Punkt 5.4
Größere Baumaßnahmen am Haus (z. B. Dachsanierungen), die den Betrieb der PV-Anlage unterbrechen, müssen frühzeitig (2 Monate vorher) mit uns abgestimmt werden.

§ 6 Baumaßnahmen

Punkt 6.1
Geplante Reparaturen am Haus sollen möglichst nicht in die sonnenreichen Monate (Mai bis September) fallen, um Ertragsausfälle zu minimieren.

Punkt 6.2
Wenn der Eigentümer notwendige Reparaturen unterlässt und dadurch der Betrieb der PV-Anlage gefährdet ist, dürfen wir im Notfall die Reparatur selbst durchführen (auf Kosten des Eigentümers).

Punkt 6.3
Muss die Anlage wegen Bauarbeiten am Haus abgeschaltet werden, erhält der Betreiber eine Entschädigung für den Ertragsausfall (Pauschale pro Tag, gestaffelt nach Jahreszeit).

Punkt 6.4
Müssen Module für Bauarbeiten ab- und wieder aufgebaut werden, übernehmen wir die Durchführung, aber der Eigentümer trägt die Kosten (es sei denn, wir sind schuld an der Maßnahme).

Punkt 6.5
Der Eigentümer muss uns informieren, wenn Nachbarn Baumaßnahmen planen, die unsere Anlage beeinträchtigen könnten (z. B. Verschattung durch Neubau), und ggf. Widerspruch einlegen.

§ 7 Grundbucheintragungen

Punkt 7.1
Unser Nutzungsrecht wird durch eine “Dienstbarkeit” im Grundbuch abgesichert. Das schützt die Anlage, selbst wenn das Grundstück verkauft wird.

Punkt 7.2
Damit dieser Eintrag sicher erfolgt, wird zunächst eine Vormerkung eingetragen.

Punkt 7.3
Alle Kosten für Notar und Grundbuchamt tragen wir als Betreiber.

Punkt 7.4
Die Dienstbarkeit soll an erster Rangstelle stehen (oder im zweiten Rang mit Vorrang vor dem ersten), damit sie auch im Falle einer Zwangsversteigerung des Hauses bestehen bleibt. Dies ist eine harte Anforderung der finanzierenden Banken.

§ 8 Pflichten der Nutzungsberechtigten (Strom von oben GmbH)

Punkt 8.1
Wir prüfen vor Baubeginn auf eigene Kosten, ob das Dach statisch geeignet ist, und besorgen alle Genehmigungen.

Punkt 8.2
Wir verpflichten uns, die Anlage fachgerecht nach allen technischen Normen und Regeln zu bauen und zu betreiben.

Punkt 8.3
Wir kümmern uns um die Wartung und Instandhaltung der Solaranlage. Dabei achten wir darauf, das Eigentum des Hausbesitzers zu schonen.

Punkt 8.4
Wir dürfen erst mit dem Bau beginnen, wenn wir eine gültige Haftpflichtversicherung nachgewiesen haben.

§ 9 Haftung und Versicherung

Punkt 9.1
Bau und Betrieb erfolgen auf unser alleiniges Risiko.

Punkt 9.2
Wir haften für alle Schäden, die durch die PV-Anlage am Gebäude oder bei Dritten entstehen.

Punkt 9.3
Wir schließen eine Betreiber-Haftpflichtversicherung mit einer Deckungssumme von mindestens 1 Mio. Euro ab.

Punkt 9.4
Sollte der Eigentümer von Dritten wegen Schäden durch die Anlage in Anspruch genommen werden, stellen wir ihn von allen Kosten frei.

§ 10 Pflichten bei Beendigung des Vertrages

Punkt 10.1
Nach Vertragsende bauen wir die Anlage ab und stellen den ursprünglichen Zustand des Daches wieder her. Unterputz-Kabel können im Haus verbleiben.

Punkt 10.2
Wir stimmen zu, dass die Dienstbarkeit im Grundbuch nach Vertragsende wieder gelöscht wird.

§ 11 Rechtsnachfolge / Sicherungsübereignung

Punkt 11.1
Wenn ein Dritter die Anlage beschädigt, tritt der Eigentümer seine Schadensersatzansprüche an uns ab, damit wir den Schaden direkt regulieren können.

Punkt 11.2
Rechte aus dem Vertrag dürfen übertragen werden (z. B. an einen Käufer der Anlage).

Punkt 11.3
Verkauft der Eigentümer sein Haus, muss er den Käufer verpflichten, in diesen Dachnutzungsvertrag einzutreten. Er muss uns darüber sofort informieren.

Punkt 11.4
Die Anlage und die Rechte aus dem Vertrag werden in der Regel an unsere finanzierende Bank zur Sicherheit übereignet. Das ist Standard bei finanzierten Projekten.

Punkt 11.5
Der Eigentümer verpflichtet sich, auch mit der Bank oder einem Nachfolger einen Vertrag zu schließen, falls wir als Betreiber ausfallen sollten.

§ 12 Salvatorische Klausel

Punkt 12.1
Sollte ein Punkt dieses Vertrages rechtlich ungültig sein, bleibt der restliche Vertrag trotzdem wirksam. Die ungültige Regelung wird dann durch eine gültige ersetzt, die dem gewollten Zweck am nächsten kommt.

§ 13 Sonstige Bestimmungen

Punkt 13.1
Änderungen am Vertrag müssen schriftlich gemacht und von beiden Seiten unterschrieben werden.

Punkt 13.2
Mündliche Nebenabsprachen gibt es nicht; alte Absprachen werden durch diesen Vertrag ungültig.

Punkt 13.3
Falls die Bank die Anlage verwerten muss (z. B. bei Insolvenz des Betreibers), stimmt der Eigentümer schon jetzt zu, dass die Bank oder ein Dritter als neuer Vertragspartner eintritt.

Punkt 13.4
Wir (die Strom von oben GmbH) tragen alle Kosten, die durch diesen Vertrag entstehen, insbesondere für Grundbucheinträge und Gebühren.
Gerichtsstand bei Streitigkeiten ist der Ort, an dem das Grundstück liegt.

Punkt 13.5
Wir dürfen die Anlage und Bilder des Hauses mit der Anlage für Werbezwecke nutzen.

§ 4 Nutzungsentgelt (Modell: Dachsanierung)

• Vergütung durch Sanierung
  Anstelle einer laufenden Pachtzahlung übernehmen wir die Kosten für die Sanierung Ihrer Dachhaut. Dieses Geld ist zweckgebunden und darf ausschließlich für die Erneuerung des Daches verwendet werden.

• Technische Anforderungen
  Damit das neue Dach die PV-Anlage sicher tragen kann, gibt es klare Vorgaben: Es muss ein Stahltrapezblech (Profil 35/207) mit einer Mindeststärke von 0,63 mm verwendet werden. Bei der Montage ist darauf zu achten, dass die Verschraubung auf der “Hochsicke” (dem oberen Wellenberg) mit sogenannten Kalotten erfolgt, um Dichtigkeit und Stabilität zu gewährleisten.

• Beauftragung und Kostenlimit
  Sie als Eigentümer beauftragen ein zertifiziertes Fachunternehmen mit der Sanierung. Unsere Kostenübernahme ist dabei auf die Höhe des Angebots dieses Unternehmens begrenzt. Sonderwünsche oder Leistungen, die über die reine Dachhautsanierung hinausgehen, müssen Sie selbst tragen.

• Zeitlicher Ablauf
  Wir dürfen bereits mit der Montage der PV-Anlage beginnen, während die Dacharbeiten noch laufen. Das spart Zeit und Gerüstkosten.

• Qualitätssicherung und Haftung
  Sie garantieren, dass die Sanierung fachgerecht nach den anerkannten Regeln der Technik erfolgt. Sollte das Dach später undicht werden, weil die Sanierung fehlerhaft war, können Sie uns dafür nicht haftbar machen.

• Kontrollrecht
  Um sicherzugehen, dass das Dach für unsere Anlage geeignet ist, dürfen wir (oder ein Gutachter) die Dacharbeiten jederzeit überprüfen. Sie müssen uns dafür Zugang zur Baustelle gewähren.

• Keine weitere Barzahlung
  Neben der Sanierung fällt keine weitere laufende Pacht an (die im Text genannte Einmalpacht beträgt 0,00 €). Mit der Übernahme der Sanierungskosten sind alle unsere Zahlungsverpflichtungen erfüllt.

Der Freiflächen-Pachtvertrag ist identisch mit dem ersten Pachtvertrag (OHNE Sanierung).
Lediglich Formulierung wie “Dach…” oder “Gebäude…” sind sinngemäß ersetzt mit “Fläche” oder “Bodenfläche”, sowie “bebauter Fläche mit Photovoltaik”.
Hierzu haben Sie auch einen MUSTER-Vertrag zum Anschauen erhalten bzw. können sich diesen bei uns anfordern.

Eine Photovoltaikanlage muss die erzeugte Energie über die bestehenden Stromnetze transportieren. Diese Netze werden vom Netzbetreiber geregelt, der in den meisten Fällen auch Ihr Grundversorger ist. Wir nennen diesen: EVU – Energieversorgungsunternehmen.

Um sicherzustellen, dass genügend Kapazität für den Transport des erzeugten Stroms vorhanden ist, muss beim EVU eine Netzanschlussanfrage (ANA) gestellt werden. Laut dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) ist der Netzbetreiber verpflichtet, den durch Photovoltaikanlagen erzeugten Strom abzunehmen und zu transportieren. In seltenen Fällen kann es jedoch vorkommen, dass die Kapazität nicht ausreicht, beispielsweise wenn bereits viele Photovoltaikanlagen in der Umgebung vorhanden sind.

Um dies vorab zu prüfen, übernehmen wir gerne die Kommunikation mit dem EVU. Dafür benötigen wir eine Vollmacht von Ihnen. Diese Vollmacht möchten wir Ihnen hier genauer erläutern.

Vollmacht EVU

– Anschlussnehmer/Grundstückseigentümer: Sie werden als erster Punkt in der Vollmacht aufgeführt.
– Planungsunternehmen: Wir als Planungsunternehmen werden ebenfalls in der Vollmacht genannt.
– Standortangabe: Der genaue Standort wird durch die Angabe von Gemarkung, Flur und Flurstück definiert.
– Details der Vollmacht: Wir benötigen lediglich die folgenden Punkte:
– Anträge zum Netzanschluss stellen
– Erklärungen im Namen des Anschlussnehmers/Grundstückseigentümers abgeben
– Abstimmungen mit dem Netzbetreiber zur technischen Anschlusslösung vornehmen
– Dokumente im Zusammenhang mit dem Anschlussvorhaben einreichen und empfangen
– Zählwerte oder Lastgangdaten in elektronischer Form erhalten

Wichtig:

Unsere Kommunikation mit dem EVU erfolgt ausschließlich auf fachlicher Ebene. Wir tauschen Planungsinformationen und relevante Daten aus. Wir sind nicht befugt, Rechtsgeschäfte abzuschließen, Verträge zu unterzeichnen oder zu kündigen. Auch Kostenübernahmen können wir nicht klären. Für wichtige Einreichungen benötigen wir stets Ihre Unterschrift.

Selbstverständlich halten wir Sie über Ihren Kunden-Account bei uns stets über den aktuellen Stand auf dem Laufenden.

Dauer der Vollmacht

Wir empfehlen eine Gültigkeit von 6 Monaten. Falls erforderlich, kann die Vollmacht später verlängert werden.

Sie haben von uns folgendes Dokument erhalten:
1. “Beschränkte persönliche Dienstbarkeit und Vollmacht für den Betreiber, Vormerkungen zu Gunsten eines weiteren Betreibers und der Bank oder
einen von ihr zu benennenden Dritten für die Eintragung von Beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten”

und

2. “Vollmacht der “Gestattungsgeberin” zur Einholung eines Grundbuchauszuges”

Zum 1. Punkt erläutern wir es Ihnen wie folgt genauer:

Wenn sich ein Dachbesitzer (Verpächter) entscheidet, sein Dach zu verpachten, wird ein Pachtvertrag mit dem Investor (Pächter) geschlossen, der alle Rechte und Pflichten regelt. Ein häufiges Thema dabei ist der Grundbucheintrag.

Warum ist der Grundbucheintrag notwendig?

Der Grundbucheintrag dient dem Investor und seiner Bank als Absicherung, dass die Solaranlage über die gesamte Laufzeit von 20 Jahren auf dem Dach verbleiben kann. Er schützt vor Risiken wie Eigentümerwechsel (z. B. durch Verkauf, Vererbung oder Zwangsversteigerung), da der neue Eigentümer die Anlage nicht entfernen darf.

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch besteht aus einem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen:
1. Eigentümerinformationen
2. Dingliche Rechte und Reallasten
3. Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden

Für die Dachverpachtung sind Einträge in Abteilung 2 und ggf. Abteilung 3 relevant. Der Eintrag sollte direkt nach Vertragsabschluss erfolgen und an erster Stelle stehen.

Was wird eingetragen?

Der Investor erhält eine „Dienstbarkeit“, die ihm das Recht gibt, auf dem Dach eine Photovoltaikanlage zu errichten, Kabel zu verlegen, die Anlage zu betreiben, zu warten und ggf. zu erneuern. Zudem darf er das Grundstück betreten und sicherstellen, dass keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden, die den Betrieb der Anlage beeinträchtigen. Dieses Recht kann an Dritte übertragen werden.

Rangfolge im Grundbuch

Der Investor benötigt den ersten Rang im Grundbuch. Dafür muss der bisherige Ranginhaber (z. B. die finanzierende Bank des Eigentümers) zustimmen und einen „Rangrücktritt“ erklären. Dies erfolgt unkompliziert über einen Notar.

Vorteile für den Dachbesitzer

– Keine Nachteile: Der Investor erhält keine weiteren Rechte am Grundstück.
– Imagegewinn: Beitrag zur umweltschonenden Stromproduktion.
– Schutz des Dachs: Besserer Schutz vor Witterungseinflüssen.
– Günstiger Strom: Möglichkeit, den erzeugten Strom zu einem stabilen Preis über 20 Jahre zu beziehen.

Zusammenfassend ist der Grundbucheintrag eine notwendige Absicherung für den Investor, ohne Nachteile für den Dachbesitzer. Im Gegenteil: Die Verpachtung bietet finanzielle und ökologische Vorteile.

Zum 2. Punkt möchten wir Ihnen Folgendes genauer erläutern:

Für die Vorlage bei der Bank oder dem Investor benötigen wir einen aktuellen, notariell beglaubigten Grundbuchauszug von Ihnen. Prinzipiell können Sie dies selbst erledigen, jedoch sind wir erfahrungsgemäß schneller und übernehmen dies gerne mittels Vollmacht für Sie.

Der Grundbuchauszug dient als Nachweis, dass Sie der Eigentümer bzw. Grundstücksbesitzer sind. Auch wenn die Gebäude oder Flächen noch finanziert werden, stellt dies kein Problem dar. Banken sind mit dem Verfahren im Zusammenhang mit Photovoltaikanlagen vertraut und stimmen einem Rangrücktritt in der Regel zu.

Obwohl der Rangrücktritt die Bank formal an die zweite Stelle setzt, ist dies praktisch kein Nachteil, da Photovoltaikanlagen den Wert von Gebäuden oder Flächen steigern. Daher ist der Rangrücktritt lediglich eine Formalität, die von allen Banken akzeptiert wird.

Die Phasen eines Projekts sind umfangreich. Unsere Leistungen können Sie parallel hier nachlesen: LEISTUNGEN.

Im Folgenden möchten wir die Projektphasen aus der Perspektive von Ihnen als Eigentümer und uns als Planungsunternehmen sowie Generalunternehmer darstellen. Als Generalunternehmer übernehmen wir die vollständige Projektabwicklung – von der Planung bis zum einwandfreien Regelbetrieb.

1. Akquise / Kennenlernen

Wir treten meist durch unsere interne Akquise mit Ihnen in Kontakt. In dieser Phase stehen wir beratend zur Seite, beantworten Ihre Fragen und informieren Sie über Ihre Optionen. Ein persönliches Kennenlernen findet entweder vor Ort oder online per Videotelefonie statt. Oft führen wir vor Ort ein Drohnen-Aufmaß durch, um exakte Gebäudemaße zu erhalten.

2. Vertragsabschlüsse

Hier werden die Verträge individuell auf Ihre Anforderungen abgestimmt und im Detail besprochen. Eine gemeinsame Begehung des Grundstücks ist empfehlenswert, um Themen wie Kabelwege, Montageorte für Wechselrichter oder Dachsanierungen zu klären. Die Ergebnisse fließen in die Vertragsgestaltung ein.

3. Behörden / Genehmigungsverfahren

Bereits ab Phase 1 kümmern wir uns um alle notwendigen Genehmigungen. Besonders wichtig ist die Netzanschlussanfrage beim EVU, da ohne diese keine Investitionspartner gefunden werden können. Nach einer positiven Netzaussage geht es zügig weiter. Bei Freiflächenanlagen kommunizieren wir zusätzlich mit der Gemeinde und der Bundesnetzagentur. Der Austausch mit dem EVU bleibt dabei zentral.

4. Bauphase

Die Bauphase wird im nächsten Punkt erläutert, gehört jedoch als Auflistung an diese Stelle.

5. Regelbetrieb

Regelbetrieb wird im übernächsten Punkt erläutert, gehört jedoch als Auflistung an diese Stelle.

Vorab wird mit allen Parteien ein Bauablaufplan erstellt und abgestimmt. Dieser Plan enthält zeitliche Puffer und Alternativen für mögliche Verzögerungen, z. B. bei Materiallieferungen, die selten vorkommen, aber nicht vollständig ausgeschlossen werden können.

1. Baustelleneinrichtung
Am ersten Tag werden Baumaschinen, Toiletten, Raummodule für Pausen, Materialcontainer sowie Abfallcontainer (z. B. für Holz, Pappe, Mischabfall, Folie) geliefert. Bei Dachsanierungen mit asbesthaltigen Stoffen kommen spezielle Abfallcontainer zum Einsatz. Parallel erfolgt die Materialanlieferung, wie Module, Unterkonstruktionen und Wechselrichter. Bei Dachsanierungen wird das benötigte Material zuerst geliefert.

2. Dachsanierung (optional)
Die Dachsanierung erfolgt nur bei geeigneten Wetterbedingungen. Es wird darauf geachtet, dass keine Dachhaut entfernt wird, die nicht sofort wieder geschlossen werden kann, um Nässe im Gebäude zu vermeiden. Im Sommer kann das Dach weiter geöffnet werden, während in der Herbstzeit nur wenige Meter gleichzeitig bearbeitet werden. Alte Dachhaut wird entfernt und zeitnah durch Trapezblech ersetzt, um das Dach schnell bei drohendem Regen schließen zu können.

3. Montage der Solaranlage
Zunächst wird die Unterkonstruktion montiert, gefolgt von der Verkabelung. Anschließend werden die Solarmodule angebracht und miteinander verbunden.

4. Elektro-Anschluss-Arbeiten
Die Module werden über Elektrokabel mit den Wechselrichtern verbunden, die an den Gebäuden montiert werden. Von dort führen Hauptkabel entweder zum Hausanschluss oder bei größeren Anlagen zu einem Transformator-Haus. Parallel wird die Solaranlage an die bestehende Blitzschutzanlage angeschlossen oder eine neue Blitzschutzanlage errichtet.

5. Inbetriebnahme
Die Inbetriebnahme markiert den Beginn des Regelbetriebs. Die ersten 2–4 Wochen gelten als Testphase, in der die Anlage bereits wirtschaftlich arbeitet. Am Tag der Inbetriebnahme sind alle Parteien anwesend: der Netzbetreiber (EVU), der Grundstückseigentümer, der Investor oder ein unabhängiger Gutachter sowie der Bauleiter und Projektleiter.

6. Baustellenberäumung
Nach Abschluss der Arbeiten wird die Baustelle aufgeräumt. Maschinen, Toiletten, Raummodule und Restmaterial werden abtransportiert. Eventuell abgenutzte Wege werden wiederhergestellt. Die Beräumung gilt erst nach Abnahme durch den Grundstückseigentümer als abgeschlossen.

Vorab wird mit allen Parteien ein Bauablaufplan erstellt und abgestimmt. Dieser Plan enthält zeitliche Puffer und Alternativen für mögliche Verzögerungen, z. B. bei Materiallieferungen, die selten vorkommen, aber nicht vollständig ausgeschlossen werden können.

1. Baustelleneinrichtung
Am ersten Tag werden Baumaschinen, Toiletten, Raummodule für Pausen, Materialcontainer sowie Abfallcontainer (z. B. für Holz, Pappe, Mischabfall, Folie) geliefert. Bei Dachsanierungen mit asbesthaltigen Stoffen kommen spezielle Abfallcontainer zum Einsatz. Parallel erfolgt die Materialanlieferung, wie Module, Unterkonstruktionen und Wechselrichter. Bei Dachsanierungen wird das benötigte Material zuerst geliefert.

2. Dachsanierung (optional)
Die Dachsanierung erfolgt nur bei geeigneten Wetterbedingungen. Es wird darauf geachtet, dass keine Dachhaut entfernt wird, die nicht sofort wieder geschlossen werden kann, um Nässe im Gebäude zu vermeiden. Im Sommer kann das Dach weiter geöffnet werden, während in der Herbstzeit nur wenige Meter gleichzeitig bearbeitet werden. Alte Dachhaut wird entfernt und zeitnah durch Trapezblech ersetzt, um das Dach schnell bei drohendem Regen schließen zu können.

3. Montage der Solaranlage
Zunächst wird die Unterkonstruktion montiert, gefolgt von der Verkabelung. Anschließend werden die Solarmodule angebracht und miteinander verbunden.

4. Elektro-Anschluss-Arbeiten
Die Module werden über Elektrokabel mit den Wechselrichtern verbunden, die an den Gebäuden montiert werden. Von dort führen Hauptkabel entweder zum Hausanschluss oder bei größeren Anlagen zu einem Transformator-Haus. Parallel wird die Solaranlage an die bestehende Blitzschutzanlage angeschlossen oder eine neue Blitzschutzanlage errichtet.

5. Inbetriebnahme
Die Inbetriebnahme markiert den Beginn des Regelbetriebs. Die ersten 2–4 Wochen gelten als Testphase, in der die Anlage bereits wirtschaftlich arbeitet. Am Tag der Inbetriebnahme sind alle Parteien anwesend: der Netzbetreiber (EVU), der Grundstückseigentümer, der Investor oder ein unabhängiger Gutachter sowie der Bauleiter und Projektleiter.

6. Baustellenberäumung
Nach Abschluss der Arbeiten wird die Baustelle aufgeräumt. Maschinen, Toiletten, Raummodule und Restmaterial werden abtransportiert. Eventuell abgenutzte Wege werden wiederhergestellt. Die Beräumung gilt erst nach Abnahme durch den Grundstückseigentümer als abgeschlossen.

Im Regelbetrieb erzeugt die Photovoltaikanlage Strom. Wartungsarbeiten erfolgen in der Regel einmal jährlich nach Absprache mit Ihnen. In den ersten Wochen können zusätzliche Vor-Ort-Termine erforderlich sein, z. B. für Feineinstellungen an der Trafostation oder bei Fehlermeldungen. Danach beschränken sich Wartungen meist auf Sichtkontrollen und stichprobenartige Maßnahmen. Die Anlage wird zudem durch Fernwartung überwacht und protokolliert.

Je nach Standort der Photovoltaikanlage kann der Investor anfragen, das Grundstück häufiger zu betreten. Als Verpächter entscheiden Sie, ob Sie dem zustimmen. Ein typisches Beispiel ist eine Anlage auf einem Reiterhof oder landwirtschaftlichen Betrieb, wo Staub im Sommer die Solarmodule bedecken kann. Um die maximale Stromerzeugung sicherzustellen, könnte der Investor um eine Reinigung der Module bitten. Diese erfolgt heutzutage professionell, schnell und unkompliziert. Solche Anfragen stellen in der Regel kein Problem dar.

Insgesamt ist die Zusammenarbeit mit dem Investor während des Regelbetriebs sehr unkompliziert. Neben der jährlichen Wartung werden nur bei Bedarf, z. B. bei einem durch Unwetter beschädigten Modul, Maßnahmen ergriffen, um die Anlage schnell wieder instand zu setzen.

FAQ zum Stromliefervertrag

Der Stromliefervertrag kommt meistens zum Einsatz wenn der Grundstückseigentümer, also der Verpächter, seine Flächen für Photovoltaik verpachtet, aber trotzdem gerne vergünstigten Strom beziehen möchte. Dies kommt in der Praxis sehr häufig vor.
Auch hier möchten wir Ihnen erläutern, wie sich der Stromliefervertrag, der Ihnen evtl. von uns vorliegt, aufgliedert.

§ 1 Vertragsgegenstand

• Punkt 1.1
  Der Vertrag regelt die Lieferung von “Lokalstrom”. Das bedeutet: Der Strom wird direkt auf Ihrem Dach in der PV-Anlage produziert und direkt vor Ort von Ihnen verbraucht. Er fließt nicht durch das öffentliche Netz.

• Punkt 1.2
  Wir liefern Ihnen nur den Strom, den die Anlage tatsächlich gerade produziert. Da die Sonne nicht immer scheint, kann die Anlage nicht Ihren gesamten Strombedarf decken. Den restlichen Strom (z. B. nachts) müssen Sie weiterhin ganz normal über Ihren bestehenden Stromanbieter aus dem Netz beziehen. Dieser “Netzstrom” ist nicht Teil unseres Vertrages.

• Punkt 1.3
  Wenn die Anlage mehr Strom produziert, als Sie gerade verbrauchen, speisen wir den Überschuss ins öffentliche Netz ein. Dieser überschüssige Strom gehört uns und ist nicht Teil dieses Liefervertrages mit Ihnen.

• Punkt 1.4
  Falls wir für den ins Netz eingespeisten Überschussstrom eine Förderung (z. B. nach EEG) bekommen, steht dieses Geld uns als Anlagenbetreiber zu. Wir kümmern uns um alle dafür nötigen Voraussetzungen.

§ 2 Beschaffenheit; Liefermenge; Lieferort

• Punkt 2.1
  Der gelieferte Solarstrom hat dieselbe Qualität (Spannung, Frequenz) wie der normale Strom aus der Steckdose. Sie merken beim Verbrauch keinen Unterschied.

• Punkt 2.2
  Sie verpflichten sich, unseren Solarstrom “vorrangig” zu nutzen. Das passiert physikalisch automatisch: Wenn die Sonne scheint und Sie Strom verbrauchen, kommt dieser zuerst vom Dach. Nur wenn das nicht reicht, fließt automatisch Strom aus dem Netz nach.

• Punkt 2.3
  Wir garantieren keine bestimmte Liefermenge, da diese vom Wetter abhängt. Wir liefern genau das, was die Anlage erzeugt und Sie zeitgleich verbrauchen. Gemessen wird dies an einem eigenen Zähler (siehe § 5).

§ 3 Strompreis

• Punkt 3.1
  Hier steht Ihr Preis pro Kilowattstunde (kWh) für den Solarstrom. Bezahlt wird nur das, was Sie laut Zähler tatsächlich von uns bezogen haben.

• Punkt 3.2
  Der vereinbarte Preis deckt Energie und die EEG-Umlage ab. Sollten in Zukunft neue gesetzliche Steuern oder Abgaben eingeführt werden (die es aktuell für diesen Direktverbrauch oft nicht gibt), dürften wir diese weiterberechnen. Aktuell (Stand Vertrag) kommen keine weiteren Abgaben hinzu.

• Punkt 3.3
  Auf alle Preise kommt noch die gesetzliche Mehrwertsteuer (derzeit 19%) oben drauf.

§ 4 Abschlagszahlungen und Abrechnung

• Punkt 4.1
  Sie zahlen monatlich einen festen Abschlag. Die Höhe richtet sich nach Ihrem geschätzten Verbrauch an Solarstrom. Fällig ist dieser Abschlag immer zum 15. des Folgemonats.

• Punkt 4.2
  Einmal im Jahr (bis spätestens 1. März) bekommen Sie eine genaue Abrechnung für das vergangene Jahr. Haben Sie zu viel gezahlt, bekommen Sie Geld zurück; war es zu wenig, müssen Sie nachzahlen.

• Punkt 4.3
  Nach Erhalt einer Rechnung oder Abrechnung haben Sie mindestens 10 Tage Zeit, den offenen Betrag zu überweisen.

• Punkt 4.4
  Sie dürfen Rechnungen nur dann kürzen oder zurückhalten, wenn Sie einen unbestrittenen oder gerichtlich festgestellten Gegenanspruch haben.

§ 5 Messung

• Punkt 5.1
  Um genau zu wissen, wie viel Solarstrom Sie verbrauchen, installieren wir auf unsere Kosten einen eigenen, geeichten Zähler (“Lokalstromzähler”).

• Punkt 5.2
  Wir kümmern uns um den Betrieb dieses Zählers. Abgelesen wird er entweder durch uns oder wir bitten Sie, den Zählerstand durchzugeben. Falls mal keine Ablesung möglich ist, dürfen wir den Verbrauch anhand Ihrer bisherigen Werte schätzen.

• Punkt 5.3
  Wichtig: Unser Zähler misst nicht den Strom, den Sie zusätzlich aus dem Netz beziehen. Dafür ist weiterhin Ihr normaler Stromzähler des Netzbetreibers zuständig.

§ 6 Laufzeit und Kündigung

• Punkt 6.1
  Der Vertrag läuft zunächst fest für 12 Monate ab dem Zeitpunkt, an dem wir Ihnen den ersten Strom liefern (Inbetriebnahme der Anlage).

• Punkt 6.2
  Der Vertrag verlängert sich automatisch um jeweils ein weiteres Jahr, wenn er nicht gekündigt wird. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate zum Laufzeitende.

• Punkt 6.3
  Während der festen Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen.

• Punkt 6.4
  Eine sofortige (außerordentliche) Kündigung ist möglich, wenn es einen wichtigen Grund gibt – zum Beispiel, wenn Sie mit den Zahlungen für mehr als zwei Monate in Verzug sind.

• Punkt 6.5
  Jede Kündigung muss schriftlich erfolgen.

§ 7 Haftung

• Punkt 7.1
  Unsere Haftung ist begrenzt.

  • (a) Wir haften unbegrenzt bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit.

  • (b) Bei einfacher Fahrlässigkeit haften wir nur, wenn wir wichtige Vertragspflichten verletzen, und dann auch nur für typische, vorhersehbare Schäden.

• Punkt 7.2
  Diese Haftungsbegrenzungen gelten nicht für Schäden an Leben, Körper oder Gesundheit – hier haften wir immer gesetzlich voll.

• Punkt 7.3
  Falls ein Schaden auftritt, müssen Sie uns diesen sofort melden und nachweisen.

§ 8 Vertraulichkeit, Datenspeicherung

• Punkt 8.1
  Der Vertragsinhalt ist vertraulich und darf nicht ohne Zustimmung an Dritte weitergegeben werden (außer an Behörden, Netzbetreiber oder Steuerberater/Anwälte).

• Punkt 8.2
  Wir speichern und nutzen Ihre Daten, soweit es für die Erfüllung des Vertrages (z. B. Abrechnung) notwendig ist. Auch der Messstellenbetreiber darf die Daten dafür nutzen.

§ 9 Abschließende Vereinbarungen

• Punkt 9.1
  Änderungen am Vertrag müssen schriftlich festgehalten werden. Es gibt keine mündlichen Nebenabreden; alles Wichtige steht in diesem Vertrag.

• Punkt 9.2
  Sollte ein Punkt dieses Vertrages rechtlich ungültig sein, bleibt der restliche Vertrag trotzdem wirksam. Die ungültige Regelung wird durch eine gültige ersetzt, die dem gewollten Zweck am nächsten kommt.

• Punkt 9.3
  Gerichtsstand bei Streitigkeiten ist unser Firmensitz (sofern das gesetzlich zulässig ist).

Pachtverträge werden in der Regel auf 20 Jahre mit Verlängerungsoptionen (meist 2x 5 Jahre) abgeschlossen. Nach 20 Jahren hat eine Photovoltaikanlage noch ca. 85 % ihrer Leistung und generiert weiterhin Strom.

Warum keine 30-Jahres-Verträge?
Das liegt an der EEG-Vergütung, die auf 20 Jahre begrenzt ist. Diese staatlich garantierte Vergütung pro erzeugter kWh gilt als sicherste Methode, ist jedoch gewinnschwächer als andere Vermarktungsformen. Heute empfehlen wir oft die eigenständige Vermarktung des Stroms, da sie langfristig lukrativer ist. Dennoch rechnen wir im Worst-Case-Szenario mit der EEG-Vergütung, die weiterhin gute Werte liefert.

Warum ist die EEG-Vergütung wichtig?
Der Investor strebt langfristige Verträge an, jedoch sind die ersten 20 Jahre entscheidend, da in dieser Zeit die Investitionskosten und der Gewinn gedeckt werden. Nach Ablauf der Pacht wird die Fläche in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt – das Dach wird repariert, die Anlage abgebaut, und bei Freiflächen wird alles entfernt. Alternativ können neue Vereinbarungen getroffen werden.

Optionen nach 20 Jahren Pacht:
– Verlängerung mit Gewinnbeteiligung: Nach 20 Jahren wird eine prozentuale Gewinnbeteiligung vereinbart. Diese Option ist oft vorteilhaft für beide Parteien.
– Übernahme der Anlage: Die Anlage geht für einen symbolischen Kaufpreis (z. B. 1 €) an den Grundstückseigentümer über. Der Investor spart Rückbaukosten, und der Eigentümer kann die Anlage weitere 10 Jahre wirtschaftlich nutzen.
– Rückbau: Die Anlage wird entfernt, das Dach instandgesetzt, und die Parteien trennen sich vertragsgemäß.

Weitere Optionen hängen von den individuellen Vorstellungen und der Zusammenarbeit der Parteien ab. Diese sollten offen bei der Vertragsgestaltung besprochen werden.

FAQ zum Übernahmevertrag

§ 1 Grundstück

• Punkt 1.1
  In diesem Abschnitt wird genau festgelegt, auf welchem Grundstück sich die Photovoltaikanlage befindet, um die es in diesem Vertrag geht. Es werden die genauen Katasterdaten (Flur, Flurstück, Grundbuchblatt) eingetragen, damit eindeutig ist, welche Anlage später übernommen werden kann.

§ 2 Übernahme nach Vertragslaufzeit

• Punkt 2.1
  Dies ist der Kernpunkt des Vertrages: Sie als Eigentümer bekommen das Recht, die Photovoltaikanlage nach Ablauf der regulären Pachtzeit (z. B. 20 Jahre) und eventuellen Verlängerungsoptionen zu kaufen. Der Kaufpreis ist dabei der sogenannte “Abschreibungswert” – also der Buchwert, den die Anlage zu diesem Zeitpunkt noch in unseren Büchern hat (was in der Regel deutlich günstiger ist als ein Neukauf).

§ 3 Inkrafttreten, Nutzungsdauer, Kündigung

• Punkt 3.1
  Der Vertrag gilt ab dem Tag, an dem beide Parteien unterschrieben haben.

• Punkt 3.2
  Nachdem die gesamte Vertragslaufzeit (Pachtvertrag inklusive aller Verlängerungen) abgelaufen ist, endet auch dieser Übernahmevertrag. Er kann nicht weiter verlängert werden – entweder Sie übernehmen die Anlage dann, oder der Vertrag ist beendet.

• Punkt 3.3
  Sollte der Vertrag vorzeitig gekündigt werden müssen, ist dies nur schriftlich möglich.

§ 4 Gerichtsstand

• Punkt 4.1
  Sollte es Streitigkeiten über diesen Vertrag geben, ist das Gericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

§ 5 Sonstige Bestimmungen

• Punkt 5.1
  Wir (die Strom von oben GmbH) tragen alle Kosten, die mit diesem Vertrag zusammenhängen (z. B. Behördengebühren oder Kosten für Grundbucheinträge), es sei denn, im Vertrag steht ausdrücklich etwas anderes.

• Punkt 5.2
  Falls wir den Vertrag ändern oder ergänzen wollen, müssen wir das schriftlich tun und beide müssen unterschreiben. Auch unsere finanzierende Bank muss zustimmen.

• Punkt 5.3
  Es gibt keine mündlichen Nebenabsprachen. Sollten wir früher schon einmal etwas anderes besprochen haben, gilt ab jetzt nur noch das, was hier schriftlich im Vertrag steht.

• Punkt 5.4 (Salvatorische Klausel)
  Sollte ein einzelner Punkt in diesem Vertrag rechtlich ungültig sein, bleibt der restliche Vertrag trotzdem gültig. Wir verpflichten uns dann, gemeinsam eine neue, gültige Regelung zu finden, die dem ursprünglichen Ziel am nächsten kommt.